Продажа квартиры или дома в Испании — это не только возможность получить прибыль, но и процесс, который требует внимательности к деталям. Особенно важно понимать, какие именно налоги при продаже недвижимости в Испании обязан заплатить продавец. Даже если жильё было куплено давно и кажется, что расходы будут минимальными, на практике может оказаться иначе.
Основные налоги, которые платит продавец
Существует несколько видов налогов, с которыми сталкивается продавец жилья. Некоторые из них зависят от того, получил ли человек прибыль от продажи, а другие начисляются независимо от этого.
Вот список основных налогов, которые должен учитывать продавец:
- Подоходный налог (IRPF) — начисляется на прирост капитала, то есть на разницу между ценой покупки и ценой продажи объекта.
- Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal) — рассчитывается на основе роста кадастровой стоимости земли за время владения объектом.
- Налог на прибыль для нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) — касается тех, кто не живёт постоянно в Испании, но владеет здесь недвижимостью.
- Прочие расходы — нотариус, агентство, сертификаты, аннулирование ипотеки и др.
Подоходный налог: что важно знать
Если недвижимость продаётся дороже, чем была куплена, с этой разницы нужно заплатить подоходный налог. Для резидентов Испании применяется прогрессивная шкала:
- до 6 000 евро — 19%;
- от 6 000 до 50 000 евро — 21%;
- от 50 000 до 200 000 евро — 23%;
- свыше 200 000 евро — 28%.
Если продавец не получил прибыль или даже понёс убыток, то налог не взимается. Однако это нужно подтвердить документально. Важно сохранить все бумаги, связанные с покупкой, ремонтом, комиссией агенту — они могут уменьшить налогооблагаемую базу.
Плюсвалья: налог, который платят почти все
Даже если продавец ничего не заработал на продаже, налог на прирост кадастровой стоимости земли платить всё равно нужно. Он называется Plusvalía Municipal и рассчитывается на основе:
- количества лет владения недвижимостью;
- кадастровой стоимости земли (а не всей недвижимости);
- коэффициентов, установленных муниципалитетом.
Налог может варьироваться от нескольких сотен до нескольких тысяч евро, особенно в крупных городах. Если продавец может доказать, что не получил прибыль, можно подать запрос на освобождение от уплаты или возврат уже уплаченного налога, но это требует времени и документов.
Нерезиденты платят по-своему
Если продавец не является налоговым резидентом Испании, то есть живёт в другой стране более 183 дней в году, то он обязан платить налог на прирост капитала по ставке 19%. Кроме того, покупатель по закону должен удержать 3% от суммы сделки и перечислить их в налоговую в качестве гарантии уплаты налога продавцом. Эти 3% можно вернуть, если после расчётов окажется, что налоговая база меньше.
Также важно знать, что нерезидент должен заранее получить налоговый номер (NIE) и назначить налогового представителя в Испании.
Дополнительные расходы продавца
Помимо налогов, при продаже недвижимости в Испании могут возникнуть следующие обязательные траты:
- Оплата нотариуса (если стороны не договорились иначе);
- Комиссия агентства (обычно от 3% до 6%);
- Получение энергетического сертификата;
- Расходы на аннулирование ипотеки, если она есть;
- Расходы на подготовку документов (копии, переводы и т.д.).
Продавать недвижимость в Испании — это не только о получении денег от покупателя. Как показывает практика, налоги при продаже недвижимости в Испании могут составлять значительную часть дохода, особенно если объект сильно вырос в цене. Поэтому важно заранее подготовиться: собрать документы, проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом, рассчитать обязательства и не забыть про особенности налогообложения для нерезидентов. Правильный подход поможет избежать неприятных сюрпризов и сохранить больше средств после сделки.